Sekarang Anda telah membuat penawaran untuk memperoleh properti komersial dan menunggu untuk menutup escrow, Anda mungkin ingin mulai mencari manajer properti untuk mengelola properti secara profesional. Penasihat investasi real estat Anda harus memberi Anda 2 atau 3 perusahaan lokal, masing-masing
dengan proposalnya sendiri. Tugas Anda adalah memutuskan perusahaan mana yang akan Anda pekerjakan. Manajer properti akan menjadi titik kontak utama antara Anda, sebagai tuan tanah, dan penyewa. Pekerjaan utamanya adalah:
- Terima dan kumpulkan uang sewa dan pembayaran lainnya dari penyewa Anda. Ini biasanya sederhana sampai penyewa tidak mengirimkan cek sewa. Manajer properti yang baik entah bagaimana akan membuat
membeli properti industri penyewa membayar sewa sementara manajer yang buruk akan melempar monyet ke punggung Anda!
- Pekerjakan, bayar, dan awasi personel untuk memelihara, memperbaiki, dan mengoperasikan properti, misalnya pembuangan sampah, pembersihan jendela, dan lansekap. Jika tidak, properti akan kehilangan daya tariknya, dan pelanggan mungkin tidak mendukung bisnis penyewa Anda. Penyewa kemudian tidak dapat memperbarui sewa mereka. Akibatnya, Anda mungkin tidak menyadari arus kas yang diharapkan.
- Sewa ruang kosong apa pun.
- Buat catatan pendapatan dan pengeluaran yang akurat, dan berikan Anda laporan bulanan.
Manajer properti yang baik sangat penting dalam menjaga properti Anda tetap terisi dengan harga sewa pasar tertinggi, penyewa senang dan pada gilirannya membantu Anda mencapai tujuan investasi Anda. Sebelum memilih perusahaan pengelola properti, Anda mungkin ingin:
- Wawancarai perusahaan dengan fokus pada bagaimana perusahaan menangani dan menyelesaikan masalah, misalnya keterlambatan pembayaran.
- Bicaralah dengan orang yang akan mengelola properti sehari-hari karena ini mungkin orang yang berbeda dari orang yang menandatangani kontrak pengelolaan properti. Anda ingin seseorang dengan keterampilan interpersonal yang kuat dapat menangani penyewa secara efektif.
Perusahaan pengelola properti biasanya menginginkan kontrak setidaknya selama satu tahun. Kontrak tersebut harus menjelaskan tugas manajer properti, kompensasi, dan apa yang akan membutuhkan persetujuan tuan tanah.
Kompensasi Agen: Anda harus membayar seseorang untuk mengelola dan menyewa properti. Anda mungkin memiliki satu perusahaan untuk mengelola properti dan perusahaan lain untuk menyewa properti. Namun, yang terbaik adalah bekerja dengan satu perusahaan yang menangani pengelolaan dan penyewaan untuk menghemat waktu dan uang.
- Biaya manajemen: biaya bervariasi antara 3-6% dari sewa bulanan dasar untuk pusat ritel, tergantung pada jumlah pekerjaan yang diperlukan untuk mengelola properti. Misalnya, waktu yang dibutuhkan untuk mengelola pusat retail senilai $ 2 juta hanya dengan satu penyewa jauh lebih sedikit dibandingkan dengan jalur retail senilai $ 2 juta dengan 12 penyewa. Jadi, untuk pusat dengan 12 penyewa, Anda mungkin harus membayar persentase yang lebih tinggi untuk memotivasi manajer properti. Anda harus menegosiasikan biaya sebagai persentase dari sewa dasar, bukan sewa kotor. Sewa dasar tidak termasuk biaya NNN. Idealnya, Anda menginginkan sewa di mana penyewa membayar bagian mereka dari biaya pengelolaan properti.
- Biaya keterlambatan: ketika penyewa terlambat membayar, ia sering diminta oleh pihak penyewa untuk membayar biaya keterlambatan. Manajer properti diperbolehkan menyimpan biaya ini sebagai insentif untuk menagih uang sewa.
- Biaya sewa: biaya ini memberi kompensasi kepada manajer properti untuk menyewa ruang kosong. Dalam kontrak sewa biasa, perusahaan leasing menginginkan 4-7% dari sewa kotor selama masa sewa. Ia juga ingin agar biaya sewa dibayar ketika penyewa baru pindah. Selain itu, perusahaan sewa ingin sekitar 2% dari sewa kotor saat sewa diperbarui. Penyewa juga dapat meminta kredit Perbaikan Penyewa (TI), biasanya antara $ 10-20 per kaki persegi untuk membayar biaya konstruksi. Jadi, jika penyewa baru dengan masa sewa 10 tahun gagal setelah satu tahun, Anda mungkin kehilangan uang. Sebagai tuan tanah, Anda harus:
- Menyetujui sewa jangka panjang (10 tahun atau lebih) hanya jika kekuatan keuangan penyewa kuat. Jika tidak, mungkin lebih baik mengurangi masa sewa menjadi 3-5 tahun.
- Pastikan sewa baru memiliki ketentuan untuk beberapa jenis kenaikan sewa, sebaiknya berdasarkan Indeks Harga Konsumen (IHK), yaitu inflasi yang 3-4% setahun daripada kenaikan tahunan tetap yang lebih rendah 1-2%.
- Pertimbangkan permintaan TI dari penyewa sebagai salah satu faktor untuk menyetujui sewa. Kredit TI bergantung pada apakah Anda lebih membutuhkan penyewa atau penyewa lebih membutuhkan Anda.
- Negosiasikan untuk biaya pembaruan tarif tetap, misalnya $ 500 daripada membayar persentase dari sewa selama masa sewa. Negosiasi lebih mudah dengan satu perusahaan yang menangani leasing dan manajemen.
- Negosiasikan untuk membayar agen leasing persentase yang lebih rendah, misalnya 4% bila tidak ada broker leasing luar yang terlibat.
Anda dapat melihat bahwa sangat penting untuk meminimalkan tingkat perputaran penyewa karena berdampak langsung pada arus kas properti komersial Anda. Manajer properti yang baik akan membantu Anda mencapai tujuan ini.
Laporan Bulanan: setiap bulan manajer properti mengirimi Anda laporan pendapatan yang diterima, biaya yang dikeluarkan, dan status properti. Anda harus meninjau laporan untuk melihat apakah angkanya masuk akal. Anda harus:
- Minta laporan yang menunjukkan biaya sewa dan CAM diterima.
- Minta rekening bank terpisah untuk properti Anda dan minta rekening koran bulanan dikirimkan kepada Anda. Tanpa ini, manajer properti akan menyetorkan dan mencampurkan semua sewa dari semua properti yang dia kelola ke rekening bank perusahaannya.
Jika Anda menginstruksikan manajer properti untuk mengirimi Anda kelebihan arus kas, Anda juga akan mendapatkan cek.
Persetujuan Tuan Tanah: kontrak manajemen harus menentukan batas dolar untuk biaya pemeliharaan luar biasa di atas yang memerlukan persetujuan Anda. Jumlah ini bervariasi dari tuan tanah ke tuan tanah serta jenis propertinya. Namun, biasanya antara $ 500 sampai $ 2.000 dolar.
Komunikasi dengan manajer properti: dalam beberapa bulan pertama, Anda dan manajer properti baru harus sering berkomunikasi untuk memastikan semuanya berjalan lancar. Anda harus memberikan instruksi secara
Perumahan Bekasi tertulis, misalnya email, kepada manajer properti Anda dan menyimpan catatan semua korespondensi Anda. Jika manajer properti tidak melakukan apa yang Anda perintahkan, Anda dapat merujuk ke catatan Anda dan meminimalkan perselisihan.
Jika Anda ingin bekerja keras untuk uang Anda, Anda mungkin ingin mengelola properti Anda sendiri. Namun, jika Anda ingin bekerja dengan cerdas, pasangan Anda harus menjadi manajer properti yang baik.